WAHANANEWS.CO, Jakarta - Rumah sudah dibayar lunas, tetapi bangunannya tak pernah berdiri menjadi salah satu bentuk pengaduan konsumen perumahan paling ekstrem yang masih terus terjadi di Indonesia.
Ketua Forum Konsumen Berdaya Indonesia (FKBI), Tulus Abadi, mengatakan persoalan tersebut umumnya muncul ketika pengembang gagal memenuhi kewajibannya atau meninggalkan proyek setelah menerima pembayaran dari pembeli.
Baca Juga:
TNI AU dan Kementerian PKP Bahas Rusun Prajurit, Fokus di Lampung
“Pengaduan yang paling ekstrem di kita masih terjadi sampai saat ini, yaitu rumah tidak dibangun,” ujar Tulus dalam Podcast Suara Hunian Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman, dikutip Senin (20/07/2026).
Ia menyebut kasus serupa tidak hanya terjadi pada proyek rumah tapak, tetapi juga ditemukan dalam pembangunan apartemen.
“Developer yang kabur, baik apartemen maupun rumah tapak,” katanya.
Baca Juga:
Pemerintah Gelontorkan Rp22,6 Miliar untuk Perbaikan Permukiman di Samosir
Tulus pernah mendampingi sejumlah konsumen yang membeli rumah secara tunai dalam proyek perumahan di kawasan Sentul sekitar 2003.
Dalam transaksi tersebut, pengembang menjanjikan rumah akan selesai dibangun dalam waktu dua tahun.
Namun hingga tenggat berakhir, pembangunan rumah yang telah dibayar konsumen tersebut sama sekali belum dilakukan.
YLKI kemudian memberikan pendampingan kepada para pembeli agar proyek tersebut dapat dilanjutkan dan hak konsumen tetap diperjuangkan.
Upaya tersebut akhirnya membuat pembangunan berjalan kembali, tetapi konsumen tetap harus mengeluarkan biaya tambahan agar rumah mereka dapat diselesaikan.
Menurut Tulus, kasus rumah yang tidak dibangun terus berulang karena masih banyak konsumen terlalu percaya kepada pengembang sejak awal transaksi.
Ia mengingatkan pembeli agar tidak melunasi seluruh harga ketika rumah masih berupa rencana atau belum terlihat proses pembangunannya.
“Kita harus mengedukasi konsumen, jangan sampai melakukan pembayaran lunas ketika transaksi rumah, apalagi rumahnya belum ada,” kata Tulus.
Selain proyek mangkrak, pengaduan konsumen perumahan juga banyak berkaitan dengan keterlambatan serah terima unit.
Permasalahan lain muncul ketika spesifikasi bangunan yang diterima konsumen tidak sesuai dengan brosur, iklan, atau penawaran awal pengembang.
Fasilitas sosial dan fasilitas umum yang dijanjikan saat pemasaran juga kerap tidak dibangun sesuai komitmen.
Tulus mengatakan sektor perumahan masih menjadi salah satu sumber pengaduan konsumen paling dominan di Indonesia.
Selama hampir 30 tahun berkecimpung di YLKI, ia melihat laporan terkait perumahan terus berada di posisi atas dalam sekitar 15 tahun terakhir.
Pengaduan tersebut bersaing dengan masalah jasa keuangan dan pinjaman online yang juga banyak merugikan masyarakat.
“Pengaduan masalah perumahan cukup dominan dari seluruh komoditas yang diadukan oleh konsumen, mulai dari perumahan, jasa keuangan, dan sekarang pinjol saling berkejaran,” ujar Tulus.
Ia menilai kondisi itu menjadi sebuah paradoks karena pengaduan konsumen masih didominasi persoalan yang menyentuh kebutuhan paling mendasar.
Sektor tersebut mencakup perumahan, listrik, telekomunikasi, hingga layanan jasa keuangan.
Menurut Tulus, rumah merupakan kebutuhan dasar yang memiliki posisi sama pentingnya dengan pangan dan energi.
“Masalah perumahan atau papan menjadi basic need selain pangan dan energi,” katanya.
Ia menyebut kebutuhan tempat tinggal tidak dapat dihindari sehingga perlindungan terhadap konsumen perumahan harus menjadi perhatian serius.
“Itu menjadi kebutuhan dasar yang tidak bisa dihindari,” lanjut Tulus.
Permasalahan perumahan dinilai semakin rumit karena melibatkan banyak pihak yang memiliki hubungan langsung dengan transaksi dan pembangunan.
Pihak-pihak tersebut antara lain pengembang, perbankan sebagai penyedia pembiayaan, serta pemerintah sebagai pembuat dan pengawas regulasi.
Menurut Tulus, pengaduan konsumen tidak hanya menyangkut perilaku pengembang, tetapi juga berkaitan dengan pembiayaan, kepastian hukum, perizinan, hingga proses pembangunan.
Data YLKI menunjukkan lembaga tersebut menerima 1.977 pengaduan konsumen sepanjang 2025.
Jumlah itu terdiri atas 1.011 laporan individu dan 966 pengaduan kelompok.
Dari seluruh laporan kelompok tersebut, sebanyak 919 berasal dari konsumen sektor perumahan.
Sementara itu, 47 pengaduan kelompok lainnya berasal dari konsumen layanan kebugaran.
Besarnya jumlah laporan tersebut memperlihatkan bahwa perlindungan konsumen perumahan masih menghadapi persoalan serius.
Tulus meminta masyarakat lebih kritis sebelum memutuskan membeli rumah, khususnya ketika proyek masih berada dalam tahap pemasaran.
Menurutnya, ketelitian harus dilakukan sejak pra-transaksi, selama proses pembangunan, hingga setelah unit diserahterimakan.
Pada tahap awal, konsumen perlu memastikan pengembang telah memiliki seluruh izin proyek yang dibutuhkan.
Ia mengingatkan izin lokasi saja tidak cukup untuk membuktikan bahwa suatu proyek perumahan telah siap dibangun.
Izin lokasi hanya menunjukkan bahwa suatu kawasan dapat digunakan untuk pengembangan sesuai ketentuan tata ruang.
Konsumen juga harus memastikan proyek telah memiliki Izin Mendirikan Bangunan atau Persetujuan Bangunan Gedung.
Tulus mengatakan masih terdapat proyek perumahan yang sudah dipasarkan kepada masyarakat sebelum izin bangunan diperoleh.
Kondisi tersebut berisiko menimbulkan hambatan pembangunan dan ketidakpastian bagi pembeli.
Hal berikutnya yang wajib diperiksa adalah status hukum tanah yang digunakan untuk pembangunan proyek.
Konsumen harus memastikan lahan tersebut tidak sedang berada dalam sengketa kepemilikan atau berhadapan dengan klaim pihak lain.
Sengketa tanah dapat menghambat penerbitan sertifikat meskipun bangunan rumah telah selesai dikerjakan.
Selama proses pembangunan berlangsung, konsumen juga diminta memantau kesesuaian spesifikasi fisik dengan yang dijanjikan pengembang.
Pemeriksaan tersebut dapat mencakup luas bangunan, kualitas material, tata ruang, fasilitas, hingga jadwal penyelesaian.
Setelah rumah diserahterimakan, konsumen tidak boleh ragu menyampaikan pengaduan apabila menemukan kerusakan, kekurangan, atau ketidaksesuaian.
Tulus menilai konsumen yang berdaya harus aktif dalam seluruh tahapan transaksi dan tidak hanya memeriksa kondisi rumah setelah pembayaran selesai.
“Konsumen yang teliti, cerdas, dan berdaya itu harus melalui tiga tahap,” ujar Tulus.
Ia menjelaskan tiga tahap tersebut meliputi masa sebelum transaksi, saat transaksi atau pembangunan berlangsung, dan setelah rumah diterima.
“Mulai tahap pra-transaksi, selama transaksi, dan pasca-transaksi, itu yang harus disebut dengan teliti,” katanya.
Menurut Tulus, sikap kritis yang baru muncul setelah transaksi selesai sering kali membuat posisi konsumen menjadi lebih lemah.
“Enggak bisa kalau telitinya setelah transaksi,” pungkasnya.
[Redaktur: Elsya Tri Ahaddini]
